Eerst huis kopen of verkopen: Zo maak je de slimste woningkeuze!

Je wilt verhuizen, maar hebt nog een koopwoning. Dan ontstaat al snel de vraag: moet je eerst een nieuw huis kopen of eerst je huidige huis verkopen? Daar is geen standaardantwoord op. Wat verstandig is, hangt af van je huidige woning, het type woning dat je zoekt, je financiële ruimte en de lokale woningmarkt. Daarom is het verstandig om voordat je gericht gaat zoeken, bieden of verkopen eerst een oriënterend gesprek te voeren met de makelaar die je huidige woning gaat verkopen. Die kan inschatten hoe jouw woning in de markt ligt en tegelijk jouw woonwensen bespreken. Soms kan de makelaar vanuit zijn netwerk al een mogelijke match maken met een koper of een woning die bij je wensen past. Ook dat kan bepalen welke verkoop en aankoopstrategie het beste bij jouw situatie past.

Eerst huis kopen of eerst verkopen: het korte antwoord

Wil je zoveel mogelijk financiële zekerheid? Dan is eerst verkopen meestal de veiligste route. Je weet daarna hoeveel je woning heeft opgebracht en hoeveel overwaarde beschikbaar komt voor je volgende woning. Is het juist moeilijk om een geschikte nieuwe woning te vinden en kun je tijdelijk dubbele woonlasten dragen? Dan kan eerst kopen aantrekkelijker zijn. Je voorkomt daarmee dat je huidige woning al is verkocht terwijl je nog geen nieuwe woonplek hebt gevonden. Er bestaat dus geen vaste volgorde die voor iedereen het beste is. De juiste keuze begint bij inzicht in je huidige woning én je financiële mogelijkheden.

Eerst je huis verkopen en daarna kopen

Bij deze route verkoop je je huidige woning voordat je een koopovereenkomst tekent voor je volgende huis. Het belangrijkste voordeel is duidelijkheid. Na de verkoop weet je wat je woning heeft opgebracht, welke hypotheekschuld moet worden afgelost en hoeveel overwaarde eventueel overblijft. Daardoor kun je gerichter bepalen in welke prijsklasse je naar een nieuwe woning kunt zoeken. Je verkleint bovendien het risico op dubbele woonlasten. Dat is vooral prettig wanneer je weinig financiële ruimte hebt om langere tijd twee woningen te financieren. Daar staat tegenover dat je na de verkoop wel een nieuwe woning moet vinden. Lukt dat niet vóór de afgesproken overdrachtsdatum? Dan heb je mogelijk tijdelijk andere woonruimte nodig en moet je twee keer verhuizen. Ook kan een interessante woning worden verkocht terwijl jouw eigen verkoop nog loopt. Vooral wanneer binnen jouw zoekgebied weinig geschikt aanbod beschikbaar is, kan dat een belangrijk nadeel zijn.

Wanneer is eerst verkopen verstandig?

Eerst verkopen past vooral wanneer zekerheid belangrijk voor je is of wanneer je de opbrengst van je huidige woning nodig hebt voor de volgende aankoop.

Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin:

• Je eerst precies wilt weten hoeveel overwaarde beschikbaar komt
• Dubbele woonlasten financieel lastig zijn
• Je huidige woning mogelijk meer tijd nodig heeft om verkocht te worden
• Je flexibel bent in tijdelijke huisvesting
• Er voldoende passende woningen beschikbaar zijn binnen jouw zoekgebied

Laat voordat je deze route kiest goed inschatten hoe snel jouw woning naar verwachting verkocht kan worden én hoe eenvoudig je daarna een geschikte nieuwe woning kunt vinden.

Eerst een huis kopen en daarna verkopen

Je kunt de volgorde ook omdraaien. Je koopt dan eerst een nieuwe woning en zet daarna je huidige woning te koop. Het belangrijkste voordeel is woonzekerheid. Je weet waar je naartoe verhuist voordat je afscheid neemt van je huidige huis. Daardoor hoef je niet onder tijdsdruk een nieuwe woning te kiezen en is de kans kleiner dat tijdelijke huisvesting nodig is. Deze route kan interessant zijn wanneer het aanbod dat aan jouw wensen voldoet beperkt is. Heb je eindelijk een geschikte woning gevonden, dan wil je die mogelijkheid misschien niet laten lopen omdat jouw eigen huis nog niet verkocht is. Het financiële risico is wel groter. Zolang je huidige woning niet is verkocht, kunnen de lasten van beide woningen naast elkaar lopen. Daarom moet vooraf duidelijk zijn of je deze periode financieel kunt overbruggen.

Bekijk onze begeleiding bij het aankopen van een woning

Wanneer is eerst kopen verstandig?

Eerst kopen kan vooral interessant zijn wanneer het vinden van een geschikte nieuwe woning lastiger is dan het verkopen van je huidige woning. Je voorkomt daarmee dat je jouw woning al hebt verkocht terwijl je nog geen passende nieuwe woonplek hebt gevonden.

Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin:

• Je huidige woning naar verwachting goed verkoopbaar is
• Het aanbod binnen jouw zoekwensen beperkt is
• Je voldoende financiële ruimte hebt voor een periode met dubbele woonlasten
• Je tijdelijke huisvesting of twee keer verhuizen wilt voorkomen
• Je eerst zekerheid wilt hebben over je volgende woning voordat je jouw huidige woning verkoopt

Laat vooraf wel berekenen hoe lang je dubbele woonlasten kunt dragen en wat er gebeurt wanneer de verkoop van je huidige woning langer duurt dan verwacht.

Hoe werken dubbele woonlasten?

Koop je eerst een nieuwe woning, dan kan er een periode ontstaan waarin je eigenaar bent van twee woningen. Je hebt dan te maken met de hypotheek en andere vaste lasten van je huidige en je nieuwe woning. Hoe groot dat risico is, hangt onder meer af van de verwachte verkooptijd van je woning en de financiële buffer die je hebt. Een woning waarvan verwacht wordt dat deze snel verkoopt, geeft een ander uitgangspunt dan een woning waarvoor een kleinere groep kopers bestaat. Denk aan verschillen in woningtype, prijsklasse, ligging, staat en energielabel. Alleen kijken naar ‘de woningmarkt’ is daarom niet voldoende. De verkoopbaarheid van jouw specifieke woning is veel belangrijker.

Heb je tijdelijk twee woningen, dan kan onder voorwaarden de hypotheekrente van zowel je oude als je nieuwe woning aftrekbaar zijn. Voor een oude woning die leeg en te koop staat, kan de renteaftrek gelden in het jaar waarin je verhuist en de drie jaren daarna. De precieze fiscale gevolgen hangen af van jouw situatie. Bespreek dit daarom vooraf met een hypotheekadviseur.

Kun je de overwaarde gebruiken als je huis nog niet verkocht is?

Veel doorstromers hebben een deel van hun vermogen vastzitten in hun huidige woning. Wanneer de verkoopprijs hoger is dan de resterende eigenwoningschuld, ontstaat bij verkoop overwaarde. Heb je een nieuwe woning gekocht terwijl je huidige woning nog niet is verkocht? Dan is die verwachte overwaarde nog niet daadwerkelijk beschikbaar. In sommige situaties kan een overbruggingskrediet worden gebruikt om een deel van deze verwachte overwaarde tijdelijk beschikbaar te maken voor de aankoop van de nieuwe woning. Hoeveel je kunt overbruggen en onder welke voorwaarden verschilt per situatie en geldverstrekker. Laat daarom vóórdat je een bod doet berekenen welke financiering mogelijk is.

Meer over hypotheekadvies

Houd ook rekening met de bijleenregeling

Verkoop je jouw huidige woning met overwaarde en koop je een andere woning? Dan kun je te maken krijgen met de bijleenregeling. Deze regeling kan invloed hebben op het bedrag waarover je hypotheekrente mag aftrekken. In grote lijnen wordt ervan uitgegaan dat je de overwaarde uit je vorige eigen woning gebruikt voor de financiering van je volgende woning. De precieze gevolgen verschillen per persoonlijke situatie. Zeker wanneer aankoop en verkoop elkaar overlappen, is het verstandig dit vooraf met een hypotheekadviseur te bespreken.

Kun je een huis kopen onder voorbehoud van verkoop van je eigen woning?

Je kunt bij de aankoop proberen af te spreken dat de koop alleen doorgaat wanneer jouw huidige woning binnen een bepaalde termijn wordt verkocht. Dit wordt ook wel een voorbehoud van verkoop van de eigen woning genoemd. Voor jou als koper beperkt dat het risico. Voor de verkoper betekent het juist extra onzekerheid. Een verkoper hoeft zo’n voorwaarde daarom niet te accepteren. Bij meerdere geïnteresseerden kan een bod zonder deze voorwaarde aantrekkelijker zijn. Laat daarom vooraf bepalen hoeveel risico je zonder zo’n voorbehoud verantwoord kunt nemen.

Een variant hierop is de NVM No Risk-clausule. Daarbij krijgt de koper een afgesproken periode om de eigen woning te verkopen. De verkoper kan de woning ondertussen actief te koop blijven aanbieden. Komt er een andere geïnteresseerde met een gunstiger bod, dan kan de eerste koper voor de keuze komen te staan om de aankoop definitief door te zetten of ervan af te zien.

Eerst kopen of verkopen in de krappe woningmarkt van Veenendaal en omstreken?

De situatie op de woningmarkt speelt een belangrijke rol, maar kijk daarbij niet alleen naar landelijke cijfers. Wanneer veel mensen jouw huidige woning zouden willen kopen, maar het soort woning waarnaar jij zoekt schaars is, kan eerst kopen aantrekkelijk zijn. Je verwacht dan relatief eenvoudig te kunnen verkopen, terwijl het vinden van een nieuwe woning juist meer tijd kost. Is jouw huidige woning lastiger verkoopbaar of zoek je binnen een ruimer aanbod? Dan kan eerst verkopen meer zekerheid geven. De woningmarkt verschilt bovendien per plaats, prijsklasse en woningtype. De situatie in Veenendaal kan anders zijn dan in Rhenen, Ede of een van de omliggende dorpen. Een lokale beoordeling geeft daarom meer houvast dan een algemeen landelijk gemiddelde.

Kijk niet alleen naar de volgorde, maar ook naar de overdrachtsdatum

Eerst kopen of eerst verkopen bepaalt niet automatisch wanneer je daadwerkelijk moet verhuizen. Bij de onderhandelingen over een woning wordt ook een overdrachtsdatum afgesproken.

Verkoop je eerst? Dan kun je proberen voldoende tijd tussen de koopovereenkomst en overdracht te plannen. Zo heb je langer de tijd om een nieuwe woning te vinden.

Koop je eerst? Dan kan juist een langere periode tot de overdracht van de nieuwe woning helpen. Je hebt vervolgens meer tijd om je huidige huis verkoopklaar te maken en een koper te vinden.

De mogelijkheden hangen altijd af van de wensen van beide partijen. Bespreek dit daarom al tijdens de onderhandelingen met je makelaar.

Begin met weten wat je huidige woning waard is

Ook wanneer je eerst wilt kopen, is het verstandig om al vroeg inzicht te krijgen in hoeveel je huidige woning waard is. De verwachte verkoopwaarde bepaalt namelijk voor een belangrijk deel hoeveel ruimte je hebt bij de aankoop van een volgende woning. Daarnaast kan een makelaar inschatten hoe aantrekkelijk jouw woning op dat moment in de markt ligt en welke verkooptijd realistisch is. Met die informatie kan een hypotheekadviseur vervolgens berekenen welke financiële mogelijkheden je hebt. Zo voorkom je dat je tijdens de zoektocht uitgaat van een verkoopopbrengst die later anders blijkt te zijn.

Wat is voor jou de beste volgorde?

Twijfel je tussen eerst kopen of eerst verkopen? Kijk dan niet alleen naar wat andere woningbezitters doen. Twee mensen die in dezelfde straat wonen, kunnen op basis van hun financiële situatie en woonwensen toch een andere keuze maken.

Bij Zonnenberg Makelaardij kijken we daarom naar jouw huidige woning, het type woning dat je zoekt en de lokale woningmarkt. Op basis daarvan kunnen we inschatten welke verkoop en aankoopstrategie bij jouw situatie past.

Wil je weten wat jouw woning op dit moment waard is en hoe deze naar verwachting in de markt ligt? Dan is dat een goede eerste stap voordat je besluit of je eerst gaat kopen of verkopen.