Een bouwkundige keuring; alles wat je moet weten

Wanneer je een huis wilt kopen, is het slim om een bouwkundige keuring te laten doen voordat je een bod uitbrengt. Door een keuring te laten uitvoeren, kom je erachter in welke staat het huis verkeert en kun je, jouw bod daarop aanpassen. Dit helpt je voorkomen dat je later onverwachte kosten moet maken voor problemen die je niet had gezien.

Wanneer is het beste moment om een bouwkundige keuring uit te laten voeren?

Een geschikt moment voor de keuring is tijdens de onderhandelingen. Als je een keuring laat doen nadat je bod is geaccepteerd, maar vóórdat je de koopovereenkomst tekent, kun je nog op basis van de keuringsresultaten de onderhandelingen wijzigen of zelfs stopzetten als er grote gebreken zijn.

Je kunt ook nog een keuring laten doen nadat de koopovereenkomst getekend is. Dit geeft je echter minder zekerheid dan een bouwkundige keuring vóór je bod of tijdens de onderhandelingen, omdat je rekening houdend met de wettelijke 3 dagen bedenktijd al snel vastzit aan de koop.

Het is dus het beste om een bouwkundige keuring zo vroeg mogelijk in het aankoopproces te laten uitvoeren, bij voorkeur vóórdat je een bod doet. Zo ben je het meest zeker van je zaak en behoud je de meeste flexibiliteit in het koopproces.

Is een bouwkundige keuring verplicht bij het kopen van een woning?

Een bouwkundige keuring is niet verplicht bij het kopen van een woning. Sommige hypotheekverstrekkers kunnen echter wel een bouwtechnische keuring verplicht stellen, vooral als uit de taxatie blijkt dat de kosten voor achterstallig onderhoud 10% of meer van de woningwaarde bedragen.

Het is wel sterk aan te raden om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, ook al is het niet verplicht. Een keuring geeft inzicht in de bouwkundige- en onderhoudsstaat van de woning en voorkomt dat je een kat in de zak koopt. Eventuele gebreken die aan het licht komen, kunnen ook een betere onderhandelingspositie geven.

De beste timing voor een bouwkundige keuring is vóór het doen van een bod, zodat je weet waar je op biedt. In de praktijk is daar echter vaak geen tijd voor, zeker in een oververhitte huizenmarkt. Een alternatief is om een voorbehoud van bouwkundige keuring op te nemen in het koopcontract, zodat je bij tegenvallende resultaten nog onder de koop uit kunt.

Wat kost een bouwkundige keuring en wat zit er in het rapport?

Een bouwkundige keuring kost gemiddeld tussen de €275 en €550, afhankelijk van de grootte en inhoud van de woning:

• Woningen tot 450 m3 kosten meestal rond de €350 – €400.
• Voor grotere woningen kan de prijs oplopen tot €550.

Het bouwkundig rapport dat je na de keuring ontvangt, bevat diverse onderdelen:

• Een overzicht van de bouwkundige staat van de woning, inclusief eventuele beschadigingen of beperkingen.
• Een inschatting van de reparatiekosten, onderverdeeld in:
  • Directe kosten: reparaties die direct noodzakelijk zijn, zoals het verhelpen van lekkages.
  • Kosten op termijn: toekomstige reparaties, zoals het vervangen van de dakgoot.
  • Kosten voor woningverbetering: bijvoorbeeld verduurzaming.
• Een indicatie van energiebesparende maatregelen.
• Een rapport dat voldoet aan NHG-normen.

Met dit rapport kun je goed inschatten wat de totale kosten zijn voordat je besluit een woning te kopen. De kosten van de keuring zijn een investering die zich vaak snel terugverdient, omdat je kunt anticiperen op mogelijke toekomstige uitgaven.

Wanneer is een bouwkundige keuring verplicht volgens de hypotheekverstrekker?

Een bouwkundige keuring is in de volgende gevallen verplicht volgens de hypotheekverstrekker:

1. Als je verplicht wordt door de hypotheekverstrekker

Als de hypotheekverstrekker je verplicht stelt om een bouwkundige keuring uit te laten voeren als extra zekerheid voor zowel de hypotheekverstrekker als de koper.

2. Wanneer er woninggebreken blijken tijdens de woningtaxatie

Als de taxateur tijdens de taxatie van de woning al stuit op enige gebreken en de kosten voor het herstellen van de afwijkingen meer dan 10% bedragen van de koopsom.

3. Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit.

In de voorwaarden van NHG staat vermeld dat bij aankoop van een bestaande woning een bouwkundig rapport moet worden opgemaakt indien uit het taxatierapport blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, of nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient.

In de overige gevallen is een bouwkundige keuring niet verplicht, maar wordt het wel aangeraden om deze uit te laten voeren om zekerheid te krijgen over de staat van de woning.

Wat zijn de voordelen van een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring is belangrijk als je van plan bent een huis te kopen. Hier zijn de belangrijkste voordelen op een rij:

Onafhankelijke keuring: Een bouwkundige keuring wordt gedaan door een expert die niet betrokken is bij de koop of verkoop van het huis. Hierdoor krijg je een eerlijk en onafhankelijk oordeel over de staat van de woning.

Inzicht in de staat van de woning: Je ontvangt een gedetailleerd overzicht van de bouwkundige staat van het huis, inclusief eventuele verborgen gebreken zoals lekkages of houtrot. De keuring biedt een schatting van de kosten voor noodzakelijke reparaties.

Mogelijkheid tot ontbinding: Als blijkt dat de kosten voor noodzakelijke reparaties erg hoog zijn, kun je vaak nog onder de koop uit dankzij ontbindende voorwaarden die dit mogelijk maken.

Onderhandelingspositie: Met de informatie uit de keuring kun je sterker staan in onderhandelingen over de prijs. Je kunt proberen om de verkopende partij een deel van de herstelkosten op zich te laten nemen of de prijs te verlagen.

Voorkomen van verrassingen dankzij bouwkundige keuring: Een bouwkundige keuring helpt bij het voorkomen van onaangename verrassingen wat betreft de onderhoudskosten na de aankoop. Je bent beter geïnformeerd over wat je kunt verwachten.

In het algemeen geeft een bouwkundige keuring je als koper meer duidelijkheid en zekerheid, en stelt het je in staat om een weloverwogen beslissing te nemen. Het is zeker aan te raden bij het kopen van oudere woningen.

Hoe lang is een bouwkundige keuring geldig?

Een bouwkundige keuring is meestal geldig tot het moment dat de koop van de woning is afgerond en de sleutel wordt overhandigd. Omdat er geen wettelijk vastgestelde geldigheidsduur is, wordt de keuring vaak uitgevoerd in de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht bij de notaris.

Voordelen van een recente keuring

• Actuele staat van de woning: Het is verstandig om de keuring zo kort mogelijk voor de overdracht uit te laten voeren. Zo weet je zeker dat de staat van de woning zo actueel mogelijk is.
• Advies van makelaars: Sommige makelaars adviseren om de keuring binnen 2 weken voor de overdracht te laten plaatsvinden.

Waarom is een laatste inspectie belangrijk

Als er een lange periode zit tussen de keuring en de overdracht, kan de staat van de woning in die tussentijd veranderen. Daarom is het belangrijk om kort voor de overdracht nog een laatste inspectie te doen. Zo controleer je of er geen nieuwe gebreken zijn ontstaan.

Wat zijn de gevolgen als uit de bouwkundige keuring blijkt dat er grote gebreken zijn aan de woning?

Wanneer uit een bouwkundige keuring grote gebreken aan een woning blijken, kunnen verschillende gevolgen optreden:

1. De koper kan afzien van de aankoop van het huis

Als de gebreken zo ernstig zijn dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is of als de herstelkosten boven een bepaald maximum uitkomen. Dit wordt ook wel non-conformiteit genoemd.

2. De koper kan de verkoper aansprakelijk stellen voor de verborgen gebreken

mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan:

• Het gebrek was al aanwezig ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
• Het gebrek was niet zichtbaar bij de koper.
• Het gebrek is zodanig ernstig dat de woning niet normaal gebruikt kan worden.
• Het gebrek was bekend bij de verkoper, maar deze heeft het niet gemeld.

3. De koper kan de koopovereenkomst ontbinden

als er een ontbindende voorwaarde voor is opgenomen in geval van grote gebreken. Dit kan bijvoorbeeld in een voorlopige koopovereenkomst worden opgenomen.

4. De koper kan de verkoper vragen om de gebreken te herstellen

als dit is overeengekomen in de koopovereenkomst. Vaak wordt in de koopovereenkomst opgenomen dat de woning de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.

Een bouwkundige keuring is dus zeer belangrijk bij de aankoop van een woning. Het helpt potentiële problemen te identificeren en biedt mogelijkheden om deze problemen aan te pakken voordat ze onoverkomelijk worden.

Kan ik als koper de bouwkundige keuring laten uitvoeren door een eigen expert?

Ja, als koper kun je zelf een bouwkundige keuring laten uitvoeren door een expert naar keuze. Dit heeft enkele voordelen:

• Je kunt zelf een erkend bedrijf of bouwkundige inschakelen die je vertrouwt, bijvoorbeeld aangesloten bij de brancheorganisatie BVBK;
• Als de keuring nodig is voor een NHG-hypotheek, kun je een door de NHG erkende keuring laten doen;
• Je kunt zelf bepalen wanneer de keuring plaatsvindt, binnen de afgesproken termijn met de verkoper.

De kosten voor de keuring, rond de € 350, zijn voor rekening van de koper, ook als de aankoop niet doorgaat. Laat je goed adviseren over het bedrag dat je als voorbehoud in de koopovereenkomst opneemt voor eventuele herstelkosten.

Sinds 2018 staat het voorbehoud van een bouwkundige keuring standaard in de modelkoopovereenkomst. Als koper kun je deze voorwaarde opnemen in je bod. De verkoper is niet verplicht toestemming te geven, maar een weigering kan vragen oproepen.

Wat als de verkoper geen toestemming geeft voor een bouwkundige keuring?

Als de verkoper geen toestemming geeft voor een bouwkundige keuring, heb je als koper een paar opties:

1. Onderhandelen met de verkoper om alsnog toestemming te krijgen voor een keuring. Leg uit dat het in het belang van beide partijen is om de staat van de woning goed in kaart te brengen voordat de koop doorgaat.
2. Bieden op de woning onder voorbehoud van bouwkundige keuring, ook als de verkoper geen toestemming geeft. Vermeld dit expliciet in je bod. De koop gaat dan alleen door als de keuring geen onoverkomelijke gebreken aan het licht brengt.
3. De bouwkundige keuring laten uitvoeren vóór het uitbrengen van een bod, zodat je al een goed beeld hebt van de staat van de woning voordat je een bod doet. Dit voorkomt dat je geld kwijt bent aan een keuring als de verkoper toch geen toestemming geeft.
4. Afzien van de aankoop als de verkoper weigert mee te werken aan een keuring en je twijfelt over de bouwkundige staat van de woning. Het is een groot risico om een huis te kopen zonder enig inzicht in de technische staat ervan.

Onthoud dat je als koper zelf onderzoek moet doen naar de staat van de woning. Een bouwkundige keuring helpt om te bewijzen dat je voldoende onderzoek hebt gedaan. Zonder bouwkundige keuring is de kans kleiner dat de verkoper opdraait voor verborgen gebreken die je na de aankoop ontdekt.

Wat als de verkoper zelf al een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren?

Als de verkoper zelf al een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren, brengt dit voordelen met zich mee voor zowel de verkoper als de koper.

Voor de verkoper:

• Hij kan aantonen dat hij correct heeft gehandeld door de staat van de woning te laten onderzoeken.
• Hij kan het bouwkundig rapport voorleggen aan potentiële kopers, waardoor er minder risico is op ontbinding van de verkoop of onderhandelingen over de prijs na een aankoopkeuring.

Voor de koper:

• Hij kan het bouwkundig rapport van de verkoper gebruiken om een bod te doen met kennis van de staat van de woning.
• Als de koper zelf nog een aankoopkeuring laat uitvoeren, kan hij zich richten op de punten die nog niet duidelijk waren in het rapport van de verkoper.

Echter, de koper is nog steeds wettelijk verplicht om zelf een bouwkundige keuring te laten uitvoeren in het kader van zijn onderzoekplicht. Na deze keuring kan de koper alsnog afzien van de koop als er (ernstige) gebreken blijken die niet verwacht hoefden te worden en normaal gebruik in de weg staan.

Heb jij een mooi huis op het oog en ben je van plan een bod uit te brengen? Dan kan het lastig zijn een biedprijs te bepalen. Wij vertellen je graag hoe je een biedprijs bepaalt.

Zonnenberg Makelaardij: jouw partner voor een geslaagde woningaankoop!

Wil je meer weten over bouwkundige keuringen of heb je nog vragen over een woningaankoop? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Bij Zonnenberg Makelaardij hebben we alle expertise in huis om je uitstekend te adviseren bij de aankoop van jouw woning. We staan klaar om al je vragen te beantwoorden en je te helpen bij het nemen van weloverwogen beslissingen.